Comprou ou arrematou um imóvel e agora tá preocupado com o ITBI?
Relaxa, com a nossa ajuda você paga menos imposto e sobra mais dinheiro na conta!"
O segredo para pagar o ITBI corretamente e economizar na transação imobiliária está aqui! Descubra agora mesmo.
O ITBI é aquele imposto chato que ninguém gosta de pagar na hora de comprar ou vender um imóvel. Mas o que muitos brasileiros não sabem é que estão pagando esse tributo de forma indevida! A alíquota do ITBI varia de 2% a 3%, de acordo com o município onde o imóvel está localizado. Mas fique atento: a legislação determina que o valor utilizado para calcular o imposto deve ser o valor real da compra, aquele que você declarou. Infelizmente, muitas prefeituras ignoram essa regra e cobram o ITBI com base no valor venal do IPTU ou no valor venal de referência. Isso é ilegal e resulta em contribuintes pagando muito mais do que deveriam! Mas não se preocupe, temos a solução para você: acionar a Justiça e garantir o pagamento correto e justo do ITBI. Chega de jogar dinheiro fora e deixar as prefeituras tirarem vantagem de você! Junte-se a nós e faça parte de um grupo de contribuintes conscientes, lutando pelos seus direitos e economizando na transação imobiliária. Descubra como pagar o ITBI corretamente e aproveitar a compra do seu imóvel sem dor de cabeça.
Confira as vantagens de ter a nossa assessoria jurídica na hora de pagar o ITBI:
Economia de dinheiro com a redução do valor a ser pago
Identificação de possíveis erros na cobrança e correção antes que seja tarde demais
Orientação precisa sobre a forma correta de calcular o ITBI
Resolução de problemas na transmissão de imóveis para que tudo ocorra de forma segura e legal
Maior segurança na transação imobiliária, garantindo que tudo esteja em ordem e evitando possíveis inconsistências ou irregularidades relacionadas ao ITBI e demais aspectos legais.
E o melhor de tudo, evite pagar valores excedentes ou indevidos e, em alguns casos, possibilite a recuperação de valores já pagos incorretamente. Não perca mais tempo e dinheiro, conte conosco para ter a melhor assessoria em direito imobiliário.
Com a palavra, nossos clientes:
Perguntas & Respostas
O ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto cobrado pela prefeitura sempre que alguém compra um imóvel. Esse imposto serve para ajudar a financiar os serviços e investimentos do município. Basicamente, quando você compra uma casa, um apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel, você precisa pagar esse imposto à prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.
O pagamento desse imposto é muito importante, pois sem ele você não consegue registrar a compra do imóvel no cartório, o que significa que a propriedade não estará oficialmente no seu nome. Então, quando você compra um imóvel, é fundamental pagar o ITBI para garantir que tudo seja feito de acordo com a lei e que você seja o real proprietário do bem.
Em regra, a responsabilidade pelo pagamento do ITBI é do adquirente, ou seja, a pessoa que está comprando o imóvel. Entretanto, as partes envolvidas na transação imobiliária, comprador e vendedor, podem estabelecer no contrato de compra e venda como será feito o pagamento do ITBI, inclusive acordando a divisão do custo desse imposto, se assim desejarem
O ITBI é calculado com base no valor que você pagou pelo imóvel. Cada cidade tem uma taxa (alíquota) diferente que é aplicada sobre esse valor. Por exemplo, em São Paulo, a taxa é de 3%, enquanto no Rio de Janeiro, é de 2%. Para saber a taxa na sua cidade, é importante verificar as regras locais.
Se a prefeitura achar que o valor declarado não está correto, eles podem abrir um processo para checar isso. Nesse caso, você terá direito a se defender e apresentar provas de que o valor está correto. Além disso, algumas cidades podem oferecer isenções do ITBI em determinadas situações, então é bom ficar de olho nas regras locais.
Os Tribunais Superiores e o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo firmaram entendimento no sentido de que o momento de pagar o ITBI é no momento do registro da escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis. Entretanto, os Cartórios de Notas cobram o valor do ITBI no momento da lavratura da escritura, em razão das normas da Corregedorias locais.
Para pagar o ITBI, você precisa obter uma guia de recolhimento emitida pela prefeitura da sua cidade. Muitas vezes, é possível fazer isso pela internet, no site da prefeitura. Se a sua cidade não oferece esse serviço online, você terá que ir pessoalmente ao órgão responsável para solicitar a guia.
Se você atrasar o pagamento do ITBI, pode ter problemas. Se a guia vencer, você terá que pedir uma nova e, dependendo das regras da sua cidade, pode ter que pagar multas e juros por causa do atraso. Então, é importante ficar atento ao prazo e pagar o imposto no tempo certo.
Geralmente, as prefeituras não permitem parcelar o pagamento do ITBI. No entanto, isso pode variar de cidade para cidade. Para saber se é possível parcelar na sua cidade, entre em contato com o órgão responsável pelo imposto na prefeitura local.
O pagamento do ITBI é uma etapa importante na transferência de um imóvel, mas não é a única coisa necessária para concretizar a transferência. Além de pagar o ITBI, é essencial registrar a transação no cartório de registro de imóveis.
Ambas as etapas são fundamentais para garantir a correta transferência do imóvel e assegurar seus direitos legais como proprietário.
Quando você compra um imóvel na planta, o ITBI deve ser calculado com base no valor do terreno no momento da compra, já que a construção ainda não existe. Isso é o que dizem as regras do Supremo Tribunal Federal (Súmulas 110 e 470). Porém, algumas cidades podem cobrar o imposto considerando o valor total do contrato, incluindo a futura construção. Se isso acontecer, você pode recorrer à Justiça para pedir a devolução do dinheiro pago a mais, já que essa cobrança é considerada ilegal.
O ITBI é um imposto que deve ser pago quando a propriedade de um imóvel é transferida. Segundo o Supremo Tribunal Federal (Tema 1124), a transferência efetiva da propriedade é o que gera a cobrança do ITBI. Outros tribunais também seguem esse entendimento.
Sendo assim, a cessão de direitos de um imóvel não é considerada transferência de propriedade. Por isso, não é correto cobrar ITBI nesses casos. Se a prefeitura exigir o pagamento do imposto nessa situação, saiba que isso é considerado ilegal.
Se você comprou um imóvel em leilão, seja ele judicial ou extrajudicial, o valor que você deve considerar para calcular o ITBI é o valor pelo qual você arrematou o imóvel. Esse valor é o que consta no documento chamado “auto de arrematação”. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu essa regra no julgamento do REsp nº 1.805.862-SP.
Quando você financia um imóvel, o ITBI é cobrado de maneira um pouco diferente. Em geral, nas cidades que seguem o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e Habitação de Interesse Social (HIS), é aplicada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, até um limite máximo estabelecido pela prefeitura. Se o valor financiado ultrapassar esse limite, a alíquota comum do ITBI será aplicada sobre o excedente.
Por exemplo, em São Paulo, para financiamentos feitos a partir de 25/02/2022, o ITBI é calculado assim:
- Para imóveis de até R$ 634.710,56: a) 0,5% sobre o valor financiado ou crédito usado, até R$ 105.785,09; b) 3% sobre o valor que ultrapassar R$ 105.785,09, financiado ou não.
- Para imóveis acima de R$ 634.710,56, aplica-se apenas a alíquota de 3%.
- Para financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou Carteira Hipotecária (CH), independentemente do valor do imóvel, a alíquota é de 3%.
Lembre-se de verificar as regras específicas da sua cidade para calcular.
Segundo a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional, o ITBI geralmente não é cobrado quando você coloca um imóvel como parte do capital social de uma empresa. Porém, se a principal atividade da empresa for comprar, vender, alugar imóveis ou fazer arrendamento mercantil, o ITBI pode ser aplicado.
Sim. O contrato de permuta ou troca é considerado um contrato oneroso, por isso, de acordo com o entendimento majoritário da doutrina e da jurisprudência, há a incidência do ITBI, independentemente da permuta ter acontecido com ou sem torna (pagamento de diferença em dinheiro).
Cabe destacar que cada parte envolvida na permuta será responsável pelo pagamento do ITBI referente ao imóvel que está adquirindo. A base de cálculo do ITBI deverá ser o valor de mercado do imóvel e a alíquota varia conforme a legislação do município onde o imóvel está localizado.
É importante consultar a legislação municipal específica para verificar possíveis isenções, reduções de alíquota ou outras peculiaridades que possam afetar a incidência do ITBI no caso concreto.
Sim. Observado o prazo contido em lei é possível ajuizar a ação de repetição de indébito. No entanto, essa ação é mais complexa e demorada do que o mandado de segurança.
O mandado de segurança é uma ação de conclusão mais rápida do que a ação de repetição de indébito e tem a finalidade de assegurar o pagamento do valor correto do ITBI e não aquele, arbitrariamente, exigido pela maioria das Prefeituras.
Por isso, antes de fazer o pagamento do ITBI é importante procurar o auxílio de um advogado especialista que irá te orientar sobre qual é o real valor devido do imposto.
Não. Declarar um valor inferior ao valor real da transação imobiliária com o objetivo de pagar menos ITBI é uma prática ilegal e pode ser considerada fraude fiscal ou sonegação de impostos. O valor declarado na escritura de compra e venda do imóvel deve corresponder ao valor real da transação, ou seja, ao valor declarado da transação.
Caso o valor declarado esteja muito abaixo do valor de mercado do imóvel, a administração tributária municipal pode questionar a declaração e reavaliar o valor venal do imóvel, resultando em uma cobrança adicional de ITBI e, possivelmente, em penalidades por sonegação fiscal.
As penalidades por sonegação fiscal podem incluir multas, juros e, em casos mais graves, até mesmo ação penal por crimes contra a ordem tributária, conforme previsto na Lei nº 8.137/90.
Portanto, é importante declarar o valor real da transação imobiliária ao calcular o ITBI, a fim de cumprir a legislação tributária e evitar penalidades. Se você acredita que o valor venal atribuído pela prefeitura está incorreto ou excessivo, é aconselhável buscar meios legais para questionar o valor e solicitar uma revisão, como o pedido administrativo ou ação judicial específica, em vez de declarar um valor inferior ao real.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa da propriedade de um bem imóvel, como por exemplo, na compra e venda. Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um imposto estadual que incide sobre a transmissão de bens móveis ou imóveis que se dá em razão da morte (causa mortis) ou por doação. Além disso, as alíquotas e as bases de cálculo dos impostos também são diferentes, variando de acordo com a legislação de cada município e estado.
Sim! É realmente importante contar com um advogado para entrar na Justiça e garantir que você pague o ITBI com base no valor da transação do imóvel. Embora o STJ já tenha decidido que o valor venal para o ITBI deve ser o valor da transação, as Prefeituras não são obrigadas a seguir essa decisão. Por isso, muitas vezes elas usam outros critérios, como o valor de referência, para calcular o ITBI.
Para garantir seus direitos e pagar o ITBI com base no valor da transação imobiliária, é fundamental ter o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. Ele poderá entrar com uma ação judicial e ajudá-lo a fazer valer seu direito, permitindo que você pague o imposto de acordo com a decisão do STJ. Não deixe de consultar um profissional para proteger seus interesses!
Sim, é possível obter isenção do pagamento do ITBI em algumas situações específicas. No entanto, as isenções são determinadas pelas legislações municipais, e as condições podem variar de um município para outro. Assim, é fundamental consultar a legislação do município onde o imóvel está localizado para verificar as isenções disponíveis.
No Município de São Paulo, por exemplo, há a previsão da isenção para o ITBI para as seguintes situações:
1 – Imóvel adquirido por meio de programas sociais de habitação, nos termos da Lei Municipal nº 13.402/02.
2 – Primeiro imóvel adquirido por pessoa física, para fins exclusivamente residencial, desde que respeitado um valor máximo, que é atualizado anualmente. Para o ano de 2023 o valor do imóvel deve ser igual ou inferior a R$ 214.711,15.
É importante destacar que, para se beneficiar das isenções, o contribuinte deve cumprir os requisitos previstos na legislação municipal e, em muitos casos, solicitar a isenção junto à administração tributária do município.
Nosso especialista
Paulo Vestim Grande é paulistano, casado, pai de dois filhos, Advogado regularmente inscrito na OAB/SP desde 20/04/2007 sob número 257.091, Especialista em Direito Imobiliário e Mestre em Direito pela FMU.
Atualmente atua no Direito Imobiliário, em especial nas questões ligadas a leilão, regularização e compra de imóveis e é Membro da Comissão de Direito Imobiliário; da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos; da Comissão de Direito Condominial, todas da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção São Paulo.
Foi Relator Julgador da 3ª. Turma do Tribunal de Ética da OAB/SP por dois triênios (2016/2018 e 2019/2021); Presidente da Comissão da Advocacia Preventiva (2016/2018), Membro da Comissão de Direito Digital e Compliance (2012/2018), da Comissão da Advocacia do Século XXI (2016/2018) e Palestrante do Departamento de Cultura e Eventos, todos da OAB/SP.
Atuou como professor universitário de Direito na FADIPA, em Jundiaí e na FMU em São Paulo. Na Escola Superior da Advocacia, da OAB/SP, atuou como professor na pós-graduação e em cursos de especialização.