O que é Usucapião e Por que os Documentos são Cruciais?
Usucapião é o instituto jurídico que possibilita a aquisição de propriedade de um imóvel pela posse prolongada, desde que exercida de forma mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono. Essa modalidade está prevista no Código Civil Brasileiro e na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).
Para que o processo tenha êxito, especialmente nos casos extrajudiciais (mais céleres e realizados no cartório), a documentação comprobatória da posse é indispensável.
Documentos Necessários para Provar a Posse
1. Documentos Pessoais do Requerente
- RG e CPF (de todas as partes envolvidas);
- Certidão de casamento ou escritura de união estável (se aplicável);
- Comprovante de endereço atualizado.
Exemplo: O requerente João Silva, casado, precisará apresentar a certidão de casamento para demonstrar a situação conjugal atual.
2. Comprovantes de Pagamento do IPTU
- Guias de pagamento do IPTU ao longo dos anos.
Por quê? O pagamento do IPTU é um dos maiores indicativos de posse com ânimo de dono. Mesmo não sendo obrigatório, ele é um forte indício para demonstrar a posse contínua.
3. Contas de Serviços Públicos
- Contas de água, luz, gás, telefone, ou internet em nome do possuidor e com o endereço do imóvel.
Analogia: Imagine que você se muda para uma casa e começa a pagar as contas de água e luz. Isso comprova que você está usando o imóvel de maneira contínua e como verdadeiro dono.
4. Planta e Memorial Descritivo do Imóvel
- A planta e o memorial descritivo devem ser assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) com ART registrada no CREA ou CAU.
Importante: Esse documento ajuda a delimitar o imóvel, identificar confrontantes e evitar divergências.
5. Justo Título ou Qualquer Documento que Comprove a Origem da Posse
- Contratos de compra e venda, recibos, cessão de direitos ou promessa de compra e venda, ainda que não registrados.
Exemplo: Se José comprou o imóvel por meio de contrato particular, mas nunca o registrou, esse documento servirá como um justo título.
6. Testemunhas
- Nome completo, CPF, endereço e contatos de ao menos três testemunhas que possam atestar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel.
Exemplo Prático: O vizinho Antônio, que vive ao lado do imóvel há 20 anos, pode servir como testemunha para validar o tempo de posse do requerente.
7. Certidões Negativas dos Distribuidores
- Certidões negativas cíveis e criminais, expedidas na comarca onde está situado o imóvel e no domicílio do requerente.
Importante: Essas certidões provam que não há litígios judiciais envolvendo a posse ou propriedade do imóvel.
8. Documentos de Benfeitorias Realizadas no Imóvel
- Notas fiscais de materiais de construção;
- Fotografias antigas do imóvel;
- Contratos de prestação de serviço de reformas.
Por quê? Prova que o possuidor investiu no imóvel como se fosse o dono, reforçando o “ânimo de dono”.
9. Ata Notarial
- Documento lavrado em cartório de notas, atestando o tempo e a qualidade da posse, além da cadeia possessória.
Dica: A ata notarial é essencial em processos extrajudiciais, conforme prevê o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
10. Declaração de Confrontantes e Titulares Registrados
- Declarações dos vizinhos e dos antigos proprietários do imóvel, confirmando a posse pacífica do requerente.
Analogia: É como obter um “depoimento” formal de quem conhece a realidade do imóvel.
Requisitos Adicionais para Usucapião Extrajudicial
Na modalidade extrajudicial, realizada diretamente no cartório, há exigências adicionais:
- Concordância expressa dos confrontantes;
- Publicação de edital em jornal de grande circulação;
- Comunicação formal aos órgãos públicos (Município, Estado e União).
Caso haja oposição ou litígio, o processo deverá ser remetido ao Poder Judiciário.
Conclusão
A documentação é o alicerce para o sucesso de um processo de usucapião, seja judicial ou extrajudicial. Cada documento apresentado funciona como uma peça do quebra-cabeça que comprova a posse de forma inequívoca.
Portanto, reúna documentos como IPTU, contas de serviços, planta do imóvel, ata notarial e testemunhas, entre outros mencionados acima. Contrate um advogado especializado para garantir a análise e organização correta desses documentos e aumente suas chances de sucesso no pedido de usucapião.
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